[갱신요구권에 대한 모든 것]: 월세 상승 가능성, 혜택, 계약 해지, 계약서 작성까지

아파트 전월세로 살고 있어요.
2년 계약 기간이 곧 끝나는데.
갱신을 할 때 어떻게 하면 좋을까 하면서
공부를 하다 보니까 <갱신요구권> 이란 걸 알게 됐어요.
임차인의 입장을 많이 생각해 주는 정책이다 보니까 많은 분들이 알았으면 좋겠습니다.
이런 생각이 들어서 오늘 글을 작성하게 되었습니다.

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갱신요구권은
임차인의 주거 안정을 위해
법적으로 보장된 중요한 권리 입니다.
하지만 갱신요구권 행사에 따른
월세 상승 가능성, 혜택, 계약 해지 조건, 계약서 작성 등
불이익은 없는지 궁금한 점이 많으실 텐데요.
지금부터 자세히 알려드릴게요.

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1. 갱신요구권이란?

임차인이 임대차 계약이 종료 되시는 시점에
임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리인데요. 대한민국에서는 주택임대차보호법에 의해서
임차인의 갱신요구권이 보장되고 있습니다.

보통 2년 계약 이후에
다시 한번 2년을 더 연장해서 살 수 있다.
이정도만 알고 계시더라고요.
그것 말고도 더 좋은 혜택들도 있습니다.

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2. 갱신요구권 행사 시점 및 거절 사유

요구권 행사 시점 :
임대차 기간이 끝나기
6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구 할수있습니다.

요구권 거절 사유 :
임대인은 법에서 정해놓은 정당한 사유가 있는 경우
갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

+임차인이 임차료를 2회 이상 연체한 경우
+임차인이 임대인의 동의 없이, 전대차한 경우
+임차인이 임대 건물을 파손한 경우
+임대인이 실거주를 하려는 경우
(보통 많이 사용하는 사유이지만, 실제 거주하는 경우는 없음 )
+기타 법률에서 정한 사유

이런 경우에는
임대인이 갱신 요구권을 정당하게 거부할 수가 있습니다.

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3. 갱신요구권 사용 시 월세 상승?

갱신요구권 사용 시 월세 상승 가능성이 있습니다.
아무래도 갱신 요구권 자체가 임차인에게 유리한 조건이기 때문에 임대인 입장에서는 임대료를 올릴 수밖에 없습니다.
임대료 상승에 몇 가지 제한이 있는데요.
 
○주택임대차보호법에 따른 제한 :
임차인이 갱신요구권을 행사할 경우 임대인은 임대료를 증액할 수 있지만,

월세 증액 폭은 5%를 초과할 수 없습니다.

○5% 초과 인상 가능한 경우 :
+당사자 간 합의 :
임대인과 임차인이 서로 합의를 한다면.
5%를 초과하는 임대료 인상에 동의하는 경우
하지만 임차인이 동의할일은 없겠죠?

+주변 시세 변동 :
임대료 증액이 주변 시세 변동에 따른 합리적인 수준이라고 법원이 인정하는 경우에는 5%를 초과하는 인상이 가능할 수 있다고 합니다. 임대료 때문에 법원을 가는 건 쉽지 않겠죠.

그래서 보통 5% 정도가 제한선이라고 생각하시면 됩니다.

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4. 갱신요구권 장점

갱신요구권은 임차인에게 이런 장점이  있습니다.
 
안정적인 거주 기간 보장 :
갱신요구권을 사용하여 임차인은 법적으로
보장된 기간 동안 거주할 수 있습니다. (최대 4년)

임대료 상승폭 제한 :
갱신요구권 사용하면 임대료는 법적으로
제한된 범위 내에서만 인상 가능합니다. (5% 이내)

계약 갱신 조건 유지 :
갱신되는 임대차 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 거라고 생각하시면 됩니다.

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5. 갱신요구권 사용 후 계약 해지

 

갱신요구권 사용 후에도 (2년 재계약을 했어도)
임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
다만,
해지 효력은 임대인이

통지를 받은 날부터 3개월 후에 계약 해지가 됩니다.

계약 연장을 한 다음에
이사를 가고 싶으면 3개월 전에만 미리 통보를 하면 됩니다.
이 부분이 갱신요구권의 가장 큰 장점 입니다.

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6. 갱신요구권 사용 시 계약서 작성

갱신요구권 사용할때,
계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만,
갱신된 계약 내용을 정확히 하고
추후 분쟁을 예방하기 위해서는
갱신 계약서를 작성하는 것이 바람직 합니다.

갱신 계약서에 들어가야 하는 내용 :
+임대인과 임차인의 인적 사항 정보(이름, 주민번호, 연락처)
+임대차 목적물 (주소, 면적 정확히)
+갱신된 임대차 기간 (2년 반드시 작성)
+임대료 및 보증금 (변동이 있는 경우 작성)
+특약 사항 (갱신 관련 합의 내용)

+갱신요구권 사용시

<갱신요구권 사용함> 반드시 적어야 합니다.

 

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7. 갱신요구권 관련 분쟁 발생 시

갱신요구권에 관련하여
임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다.
이 경우 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
만약 중재가 안된다면 법률전문가과 상의 하시는 것이 좋습니다.

 

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8. 갱신요구권, 전세에도 적용되나요?

당연합니다.
갱신요구권은 전세와 월세 모두에 적용 가능합니다. 주택임대차보호법은
임차인의 주거 안정을 위해 갱신요구권을 보장하고 있으며, 이는 전세 계약과 월세 계약 모두에 동일하게 적용 가능합니다.

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9. 갱신요구권 행사 시 주의사항

 

갱신 요구 시기 :
갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기
6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
기간을 꼭 기억하세요.

갱신 거절 사유 확인 :
임차인은 갱신요구를 하는데 임대인이 갱신을 거절 하였다면
정당한 사유가 있는지 확인해야 합니다.


증거 확보 :
갱신 요구 및 거절과
관련된 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
그래야 억울한일이 없습니다.

갱신을 거절하면서 본인이 들어와서 살려고 한다.
이런 경우가 있어요.
근데 실제로 집주인이 들어와서 사는 경우는 잘 없죠.
그런 거를 증거를 확보해서 청구를 하면 그 피해를 보상 받을 수가 있습니다.

 

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갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 권리입니다.
자신의 권리를 주장할 수 있는
바른 사회가 되었으면 좋겠습니다.